21世紀經濟報道記者張敏、實習生胡暄悅北京報道

1月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年12月份70個大中城市房價變動情況。受去年樓市交易不佳的影響，70城市房價仍以下降為主。但一線城市和二三線城市表現并不一致，相比二三線城市房價下降為主，一線城市的房價仍然保持上漲。

2022年12月，70個大中城市房價環(huán)比仍以下降為主。當月新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有55個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有63個，比上月增加1個。

其中，一線城市新房價格出現止跌態(tài)勢，環(huán)比由去年11月的下降0.2%轉為持平。二手房價格環(huán)比跌幅擴大，由0.4%擴大到0.5%。二三線城市的新房和二手房價格均環(huán)比下降。

同比來看，房價下降仍為主流，但不同城市表現同樣有所分化。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.6個百分點。二三線城市的新房和二手房價格均同比下降。

也即，去年全年，一線城市的平均房價仍然保持上漲，二三線城市則出現下降。

一線城市仍具價格剛性 

整個2022年，70大中城市房價表現出下跌為主的局面，這與房地產交易的下滑態(tài)勢密不可分。2022年，雖然各級監(jiān)管部門出臺了多項穩(wěn)樓市措施，部分區(qū)域市場一度出現回溫局面，但總體來看，市場交易仍然相對低迷。

根據統(tǒng)計局此前發(fā)布的數據，2022年前11月，全國商品房銷售額和銷售面積均出現超過20%的降幅。機構普遍認為，全年商品房銷售明顯下降將成定局，且銷售規(guī)模有望創(chuàng)下近幾年的新低。

由于銷售不暢，加之融資渠道遲遲未能徹底放開，房地產企業(yè)普遍采取了降價措施，使得新房價格出現下降。在二手市場，一些業(yè)主也因預期不佳而降價銷售。

其中，在去年的樓市下行期，二手房價格下降的城市數量一直多于新房，反映出相比于開發(fā)商，業(yè)主的預期更容易出現波動。同時，部分區(qū)域二手房價格曾出現非理性上漲，也有著更大的調整空間。

從不同城市能級來看，經濟體量較大、人口吸引力強的一線城市繼續(xù)表現出較強的抗跌性，核心二線城市房價表現同樣較好。2022年12月，共有17個城市的新房價格同比上漲，均為一線城市和熱點二線城市。這也說明，過去一年來，這些城市的表現出了較強的價格剛性。

相比之下，多數二三線城市房價仍然上漲乏力，說明其繼續(xù)被市場大勢深度影響。

市場恢復尚需時日

在需求端政策已應出盡出后，2022年末，穩(wěn)樓市政策進一步發(fā)力，并對供給端給予了強力支撐。11月中旬，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，有16個方面的內容，對房地產相關領域進行金融支持。該文件也被稱為“金融16條”。

作為“金融16條”的落實，國有六大行率先向優(yōu)質房企提供了萬億級的授信額度，后陸續(xù)又有其他商業(yè)銀行向房企提供授信。成為射向房地產融資的“第一支箭”。此后，股權融資也開始暢通。去年以來時斷時續(xù)的債券融資，也實質性“開閘”。由此，房地產融資的“三支箭”已全部射出。

上海易居房地產研究院指出，以11月為分水嶺，監(jiān)管對于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉變，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境得到優(yōu)化。

這對市場表現和房價走勢的影響不可忽視。分析人士認為，隨著房企資金鏈的改善，企業(yè)的“暴雷”概率降低，項目停工和爛尾的風險減少，供需兩端的恐慌情緒均有望緩解，這將減少房企恐慌性降價的心理，并有助于市場恢復穩(wěn)定。

但這種穩(wěn)定的達成尚需時間。上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，房價有趨穩(wěn)的基礎，但這個基礎并不牢固。近幾年，受各種因素影響，購房者的消費意愿和支付能力都有所減弱，開發(fā)商也需要時間恢復元氣。從供需兩端來看，市場信心的重建將是一個長期的過程。

他表示，從政策層面看，穩(wěn)房價依然是2023年的重要工作，并成為穩(wěn)預期、促進樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。預計今年仍將會有各類穩(wěn)樓市的配套政策出臺，但市場最快要在第二季度才能企穩(wěn)。