21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎深圳報道

房地產(chǎn)新政出臺已一周，深圳樓市并無波瀾。

11月22日，深圳發(fā)布了一系列樓市政策，主要包括調整二套住房最低首付比例以及對普通住宅認定標準作出優(yōu)化。

其中，在調整二套住房最低首付方面，由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調整為40%；在享受普通住宅優(yōu)惠政策方面，則取消了750萬的限制，意味著總價在750萬以下的房源也可享受稅收等相關優(yōu)惠。

過去，深圳樓市炒作氛圍相對濃厚，對積極的政策速來十分敏感，但歷經(jīng)一個周期的調控后，深圳的購買力逐漸下降，市場也回歸理性。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者走訪調研，深圳樓市在此次新政初出臺時情緒面上較為高昂，但市場潛在的購房者并未對之有反應。過去這一周，大多數(shù)樓盤的來訪、成交都沒有明顯起色，部分沒有促銷行為的樓盤來訪量更是跌至個位數(shù)水平。

松綁

在深圳樓市剛剛發(fā)布新政之時，房企和中介等市場參與方一度有較好的預期。從社交平臺看來，他們都抱著積極的態(tài)度，來迎接市場的所謂“大禮包”。

“廣州之前也是先放二套的首付，市場還是有點反應。深圳市場以前是給點陽光就燦爛，當時我也覺得應該會有起色?！币晃簧罡钲诘姆科笕耸繉?1世紀經(jīng)濟報道記者表示。

但是，市場并沒有如愿回暖，不過也有一些小亮點。

其中，位于南山蛇口的臨海攬山推出155套建面約116-378平的現(xiàn)樓住宅，根據(jù)開發(fā)商的數(shù)據(jù)，項目開盤去化約6成，凍資入圍114戶，成功選房90套，轉化高達8成。

除此以外，市場的表現(xiàn)平平。

一位深圳房企的銷售負責人指出，新政后一周，他所在房企沒有感受到新政的利好，“暫時沒什么感覺，成交還是那樣子?！?/p>

“這個星期，我就只接待了一組來訪。之前兩周也是差不多的情況?！币晃积垗弲^(qū)項目的銷售人士提到。

據(jù)深圳中原發(fā)布數(shù)據(jù)，在新政后的當周，深圳全市新房住宅共成交569套，環(huán)比微漲2.5%；成交面積共計57482平方米，環(huán)比上漲4.9%。二手住宅方面，共成交736套，環(huán)比下降3.8%；成交面積共計72884平方米，環(huán)比下降4.9%。

成交沒有起色，二手房的拋壓還在增高。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月27日，深圳全市共有58017套有效二手房源在售，較上周增加51套，掛盤量仍在高位。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認為，新政還是有效的，主要針對改善性住宅產(chǎn)品，讓很多剛改戶型受到追捧。新政后咨詢量增加，說明有意向的客戶大增，成交自然也同步增加。只不過太有針對性，不是全面性的政策，導致很多人覺得沒有效果。

質變

深圳樓市何時能企穩(wěn)回升，這是市場關心的熱點問題。普遍的觀點認為，在新政的多重疊加下，購房者的信心有望恢復，市場也就能夠從量變走向質變。

“深圳樓市現(xiàn)在是流動性的困局。剛需觀望，二手房賣不出去，改善型客戶沒有辦法賣一買一，這是無解的。新政釋放了一部分改善型客戶的需求，但是最多也就是管一個月，這部分需求就會被消化完?！鄙鲜鰻I銷人士認為。

鄭叔倫也表示，房地產(chǎn)市場一環(huán)扣一環(huán)，二手房賣不出去，只是不斷消耗新房需求，只有將全鏈條打通，樓市才能恢復到正常狀態(tài)。

他期待，接下來深圳有針對存量房市場政策出臺，令到樓市更加健康?！爸挥姓卟煌／B加之后，才會從量變到質變。深圳房地產(chǎn)體量大，需要政策力度足夠大，到達一個臨界點，才能看得出明顯的效果?！?/p>

市場參與方對政策的效用有較好的期盼，但更應該看到的是，深圳市場的房地產(chǎn)購買力是否在培育之中。在收入預期等因素未曾發(fā)生根本性變化的當下，購房者對政策本身的敏感度，并不會產(chǎn)生強烈反響。

“我的購房需求比較強烈，因為孩子快要上小學了。但是，是否在深圳買房我是猶豫的，因為深圳的房價現(xiàn)在看好像還沒到底。我并不敢加很高的杠桿，只能慢慢看，在自己能力范圍內有合適的再考慮?！币晃粷撛谫彿空邔τ浾叻治龇Q。

深圳樓市在這幾年間，跌幅位居全國樓市前列。據(jù)鄭叔倫的測算，深圳樓市調整時間長，已經(jīng)有近3年時間；下跌幅度足夠大，已有約30%。

據(jù)樂有家此前發(fā)布數(shù)據(jù)，深圳二手房成交價也已經(jīng)有7成處在二手房參考價之下?？晒Ρ鹊倪€有，今年11月，深圳最“豪”的片區(qū)“深圳灣”，均價下跌1.3%至19.8萬元/平方米，掛盤均價近幾年來首次跌破20萬元/平方米。

由此可見，無論是普通住宅還是改善型住宅乃至頂級豪宅，深圳樓市都出現(xiàn)了量價齊縮的局面。

跌幅尚未止住，市場信心難以恢復。深圳樓市，還沒起風。