21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗北京報道

“越秀挺進京城、央國企所向披靡、京東出手摘地”，北京最新一期土拍看點十足。

2月8日，北京土地市場兔年首拍落下帷幕，6宗地收金132.09億元，本次土拍仍屬于北京2022年第五批集中供地。

其中，3宗地現(xiàn)場競價激烈角逐、3宗地底價成交，延續(xù)了北京土拍市場2022年“冰火兩重天”的特點，“少量供應、流拍率為0、冷熱分化”等表現(xiàn)也是一脈相承。

從溢價率來看，五批次土拍的整體溢價率約為7.8%，低于2022年第四批土拍的10.02%，熱門3宗地分別吸引了14家、10家、6家報名主體的數(shù)據(jù)，也與四批次有相似之處。

業(yè)內(nèi)人士認為，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭奪并不意味著拐點確立，土拍市場的明確回暖尚需時間?！胺科蟛]有失去理性，拿地依然非常謹慎?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)作為大灣區(qū)國企，曾多次嘗試在北京市場拿地，均以遺憾告終，本次土拍，越秀不但順利實現(xiàn)了進京，還斬獲了2宗地塊，被認為是五批次土拍的“最大贏家”。

除此以外，中建系旗下一局和八局也實現(xiàn)了摘地，其余兩宗地分別歸屬于北京新城基業(yè)和京東。

隨著北京二手房市場交易明顯復蘇，北京土拍市場的趨勢或也將隨之波動。

房企競逐優(yōu)質(zhì)地塊

北京本次供應總計推出了6宗地，其中位于通州、房山、經(jīng)開區(qū)的3宗地已于2月7日底價成交，因只有1家企業(yè)參與報價，3宗地分別歸屬于北京新城基業(yè)、中建智地（一局）和京東。

其余3宗地則熱度較高。昌平區(qū)回龍觀地塊共吸引了14家報名主體，朝陽區(qū)小紅門地塊吸引了10家報名主體，石景山蘋果園地塊吸引了6家報名主體。

中海、中建系、金茂、保利、招商、首開等北京土拍市場的?？拖?shù)出現(xiàn)，龍湖也報名了朝陽區(qū)小紅門地塊。廈門國貿(mào)和越秀作為不常出現(xiàn)的企業(yè)，報名情況受到了市場關注。

在實際競拍中，3宗地塊的爭奪相當激烈，昌平地塊觸及地價上限和競現(xiàn)房銷售面積上限，其余兩宗地均觸及地價上限。

朝陽小紅門地塊在觸及地價上限后，搖號確定中建東孚（八局）為競得人，成交價14.26億元，溢價率15%，折合樓面價約4.73萬元/平方米，銷售指導價為8萬元/平方米。疊加其地塊位置在北京朝陽區(qū)東南四環(huán)之內(nèi)，從業(yè)人士分析，3.27萬元的縫差為房企預留了相對充足的利潤空間。

而越秀對石景山地塊志在必得的決心，讓市場品來甚覺津津有味。

石景山歷來被認為是中海的主場，中海深耕石景山，已經(jīng)在這里打造了十幾個項目，是區(qū)域內(nèi)市場占有率最高的開發(fā)商。

在達到地價上限之后，石景山轉入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，越秀緊追中海，絲毫不予退讓。經(jīng)過33輪舉牌，越秀以15%溢價率+1.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積奪得石景山地塊。

這也是越秀首次在京獨立拿地?！按碳??！睒I(yè)內(nèi)人士表示，石景山地塊樓面價折合4.86萬元/平方米，銷售指導價7.48萬元/平方米，加上現(xiàn)房銷售面積需要的時間周期，越秀此舉可謂夠有魄力。

越秀的底氣或許來自石景山地塊較高的去化概率。周邊生活配套相對完善，也不缺乏購房人群，去化是有保證的。

作為本次土拍熱度最高的地塊，昌平地塊的競拍主體包括中建智地（一局）、中建玖合（二局）、越秀、城建、建發(fā)、廈門國貿(mào)、招商、首開、中海+未來科學城、金茂、華潤、建工、中鐵、中能建等企業(yè)及聯(lián)合體。

昌平地塊在3分鐘內(nèi)就觸及了地價上限，競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，房企舉牌也沒有猶豫，很快就觸及了競現(xiàn)房銷售面積上限。最終，搖號確定越秀為地塊獲得者，代價為33.12億元總價+15%溢價率+4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積。

越秀在本次土拍中斬獲2宗地塊，一方面是運氣加成，另一方面也顯示了拿地的決心。據(jù)悉，越秀華北區(qū)域副總裁董毅原本是旭輝華北區(qū)域總裁，2023年2月剛入職越秀。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，剛剛加盟越秀的董毅需要一場證明，而越秀也有逆勢擴張的意愿，本次土拍中的出手順理成章。

6宗地最終的拿地主體中，央國企占了5席。張大偉表示，中建系、越秀地產(chǎn)各攬兩宗地，外地國企進北京市場是這場土拍的主要特點，越秀成為主要的贏家，但整體地價并未過高。

整體來看，本次土拍的冷熱分化依然明顯。張大偉認為，房企并沒有失去理性，拿地非常謹慎，在優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊上競爭激烈，但郊區(qū)非熱門地塊，大部分房企參與很少。“2023年是北京的土地供應大年，市場預期將有大量優(yōu)質(zhì)土地供應，所以從房企的出價情況看，還是非常謹慎的，只爭低風險優(yōu)質(zhì)地塊?！彼f。

這批宅地總建設用地規(guī)模約21.47萬平方米，規(guī)劃總建筑規(guī)模約53.18萬平方米，將為市場新增32.78萬平方米住宅。

京城樓市現(xiàn)回暖信號

2023年以來，北京樓市晴雨表——二手房市場明顯復蘇。

隨著疫情影響減弱，業(yè)主、客戶積壓的房產(chǎn)需求逐漸釋放，二手房市場交易活躍度上升。

北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1月全市二手房網(wǎng)簽8308套，環(huán)比上月下降5.3%。拋開春節(jié)假期網(wǎng)簽暫停的因素，1月1日-15日，北京二手房網(wǎng)簽5152套，環(huán)比上月同期上漲51.6%，實際上，從2022年12月最后一周開始，二手房交易量已顯著增加。

“1月前兩周帶看量環(huán)比之前兩周上漲55.7%，和去年春節(jié)前同一時間段相比，上漲14.9%?！?麥田房產(chǎn)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房市場的熱度和12月相比，客戶入市意愿明顯加強。

隨著成交加速，二手房掛牌房源量也開始下降，1月第二周（1.9-1.15） 麥田在售房源總量環(huán)比上周下降0.1%。疊加帶看量的上升，已經(jīng)有少部分房東出現(xiàn)惜售苗頭，當前市場優(yōu)質(zhì)房源的去化速度明顯變快。

“對比2022年年末，當時的客戶普遍處在觀望情緒，帶看量、成交量都處于低位，賣方比較著急，現(xiàn)在情況有些改變?！丙溙锓慨a(chǎn)北苑大區(qū)潤澤西區(qū)店長姜德常說：“客戶出手速度明顯加快，看到中意的房子，覺得價格合適，都會盡快定下來?！?/p>

從客源群體來看，此前被疫情壓抑的剛需入市需求和改善置換需求都在釋放?！爱斕炜捶?、當天洽談簽約的客戶多起來了，一些之前不愿意加價的客戶，也開始調(diào)整心理預期?！?麥田房產(chǎn)北京廣渠門大區(qū)富力城西區(qū)區(qū)域經(jīng)理閆中文透露。

價格方面，根據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測，1月份北京市（麥田覆蓋樓盤）掛牌均價和上月相比持平，最近一年掛牌價呈現(xiàn)波動上升趨勢，1月二手房掛牌價同比去年1月上漲3.24%。

與此同時，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)二手房價格也出現(xiàn)了“止跌”趨勢。2023年1月貝殼50城中約六成城市二手房價格止跌，二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌，同時帶動同比跌幅收窄。

“預計一季度市場會保持復蘇的勢頭，小陽春可期，京津冀重點城市及珠三角表現(xiàn)好于其他城市群?！必悮ぱ芯吭悍矫嬷赋觥?/p>