周天蕓（中山大學國際金融學院教授、高級金融研究院研究員）

3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT上市交易，代表著消費REITs正式開啟新篇章。今年全國兩會期間，有政協(xié)委員提出REITs市場制度發(fā)展的相關建議，旨在在擴大試點范圍、推動相關立法與規(guī)則制度完善和運營管理能力建設等，引發(fā)市場的關注與熱議。

2023年3月，國家發(fā)改委發(fā)文將公募REITs擴容至消費基礎設施領域，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施REITs。從國際成熟的REITs市場看，消費類基礎設施REITs占據(jù)較高比例，美國公募REITs市場相對成熟，底層資產類別較為豐富，其中消費類基礎設施REITs數(shù)量和市值規(guī)模均為前列的資產類別之一。由此，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT作為首批消費REITs上市交易，標志著我國公募REITs市場迎來重要里程碑。

公募REITs具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，有望加速吸引保險資金、社?；?、企業(yè)年金等長線資金進駐。公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風險品種（R4）。

消費基礎設施REITs的底層資產主要集中在百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產領域，由于其投資金額高、投資回報周期長，推出消費基礎設施REITs，有利于增強居民消費能力，進一步落實擴大消費的政策部署。通過發(fā)行上市為消費類基礎設施存量資產提供了上市通道和資金來源，形成項目投資、建設、運營、上市的良性循環(huán)，有助于廣泛吸納各類社會資金共同參與社區(qū)商業(yè)基礎設施建設，激發(fā)區(qū)域消費活力，推動消費模式和消費場景的迭代升級。

從中長期來看，消費類基礎設施REITs的發(fā)行對于我國經(jīng)濟具有積極的作用。

第一，盤活存量資產，促進城市消費發(fā)展。在積極擴大消費、促進有效投資、提振實體經(jīng)濟背景下，首批消費基礎設施公募REITs上市有利于吸引更多資金參與公募REITs投資，而市場流動性的不斷提升，將凸顯REITs產品的長期投資價值和資產配置價值。

第二，專業(yè)運管賦能，助力消費復蘇。消費是經(jīng)濟增長的重要引擎，也是人民群眾追求美好生活的直接體現(xiàn)。今年政府工作報告將“著力擴大國內需求，推動經(jīng)濟實現(xiàn)良性循環(huán)”列為2024年政府工作的十項任務之一，在政策持續(xù)推動下，消費基礎設施的資產估值也將恢復提升。

第三，豐富投資品種，完善資本市場。市場對于REITs的權益屬性、證券定位、完善投資端生態(tài)、信息披露等問題形成共識，消費類REITs的常態(tài)化發(fā)行是資本市場活力迸發(fā)的重要表現(xiàn)，體現(xiàn)公募REITs在擴內需、促消費、保民生的重要作用。

消費基礎設施REITs的發(fā)展為我國商業(yè)不動產帶來了新機遇，有助于推動不動產金融循環(huán)構建，促進經(jīng)濟高質量發(fā)展。消費基礎設施REITs可通過資本市場價值發(fā)現(xiàn)功能，為消費基礎設施提供有效的退出渠道，實現(xiàn)“投、融、管、退”閉環(huán)，由于公募REITs具有較強的權益屬性，適合如保險資金、社保年金等長期資金的進入，進一步豐富投資者機構，有利于二級市場價格的錨的更快形成。隨著消費基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行的穩(wěn)步推進，REITs市場的規(guī)模體量、資產的豐富程度、投資的選擇及流動性均有望得到提升。

隨著多層次REITs市場建設的穩(wěn)步推進，消費基礎設施REITs有望逐步進入常態(tài)化發(fā)行階段，疊加擴募環(huán)節(jié)的打通，REITs市場的體量有望持續(xù)擴大，形成更多適合投資的優(yōu)質資產，發(fā)揮公募REITs服務國家戰(zhàn)略、支持實體經(jīng)濟的作用。