縮表時代的房企中報:營收、利潤普遍雙降 企業(yè)求生各顯其能
近日,上市房企陸續(xù)發(fā)布半年業(yè)績簡報。在樓市下行、行業(yè)調整的大背景下,一些影響正體現(xiàn)在房企業(yè)績的各個層面。
從已經(jīng)發(fā)布業(yè)績簡報的房企來看,今年上半年,營收、利潤雙雙下降成為主流,有不少房企繼續(xù)出現(xiàn)虧損。但也有少數(shù)企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)增長。
近年來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調整,一些房企在市場高點獲取的地塊,于近兩年進入銷售期。由于市場不佳,房企的結轉收入明顯下降。同時,售價下降,銷售周期延長等因素,也使得房企的利潤被大幅攤薄,其中不少房企出現(xiàn)虧損。
此外,資產(chǎn)計提減值的增加,也是房企利潤下滑的原因。
利潤下降仍是主流
8月20日晚間,融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,預期今年上半年本公司擁有人應占虧損約為人民幣150億元,上年同期虧損約為人民幣153.7億元。
融創(chuàng)表示,虧損主要由于受市場下行的影響,公司結轉收入大幅減少。同時也有計提或負債撥備等因素所致。
同日,弘陽、雅居樂均發(fā)布公告表示,上半年出現(xiàn)業(yè)績虧損。其中,弘陽的虧損額約在人民幣15億元至20億元之間,比上年同期有所減少;雅居樂虧損額在人民幣85億元至90億元間,同比有所擴大。
雅居樂給出的虧損原因,與大部分房企類似,包括售價下降導致的毛利率下跌,以及資產(chǎn)計提減值。相反,弘陽則表示,計提減值損失減少,令毛利及毛利率比去年同期上升,從而使得虧損減少。
在近期發(fā)布上半年業(yè)績簡報的房企中,虧損的情況頗為常見,正榮、中梁、禹州、仁恒、建業(yè)等房企均出現(xiàn)虧損。央國企中,五礦、遠洋也出現(xiàn)虧損。
在對虧損的解釋中,這些公司均提到房地產(chǎn)市場環(huán)境不佳的影響。
今年上半年,仍有少數(shù)企業(yè)保持盈利。保利上半年營業(yè)總收入1392.49億元,同比增長1.62%;凈利潤106.98億元,同比減少29.00%。雖然屬于“增收不增利”,但在當前的市場環(huán)境下,保持利潤為正已屬少見。
新城發(fā)展預計上半年歸母凈利潤在人民幣9億元至11億元之間,低于去年同期14.31億元的水平,是少數(shù)仍保持盈利的民營房企之一。對于利潤的下滑,該公司也表示,“主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)下行導致開發(fā)收入降低”。
中國奧園也宣布,相比去年同期的虧損,今年上半年也實現(xiàn)了盈利。但主要原因是公司完成了境外債務重組,并因此錄得重組收益。若撇除重組收益,公司預計仍將虧損。
相比之下,已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預告的大中型房企中,僅金茂錄得利潤大幅提升。中國金茂預計,上半年歸母凈利潤同比增幅預計達130%,“主要由于集團持續(xù)強化精益管理,全力推進控費提效,管理費用、銷售及營銷開支、融資成本等顯著下降。”
縮表時代的發(fā)展策略
近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模下降,以及風險的逐漸出清,房企縮表已成常態(tài)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),全國新建商品房銷售額從2021年約18萬億元的峰值,降至2023年的11萬億元左右,降幅約為四成。今年上半年,新房銷售額不足5萬億元。
在此背景下,房企的銷售額、營業(yè)收入等規(guī)模性指標的下滑不可避免。加之行業(yè)進入“高價拿地、低價賣房”的周期,利潤也被一再攤薄。
北京某資深房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道表示,北京近兩年入市的新房項目,大多是在2021年和2022年的高點拿的地,土地成本較高。加上近年來市場降溫,銷售周期拉長,大部分項目利潤微薄,還有不少項目處于虧損狀態(tài)。
因此,在完成銷售規(guī)模業(yè)績指標后,一些房地產(chǎn)項目在下半年選擇收回價格折扣,其策略也從“沖規(guī)?!鞭D為“保利潤”。
但此舉能在多大程度上改善房企的業(yè)績表現(xiàn),目前仍存疑問。
該人士指出,市場尚未進入復蘇通道,買賣雙方仍處于博弈狀態(tài),若調整價格,有可能會導致交易量的進一步縮水。
仁恒置地管理層近日也在業(yè)績會上表示,在二季度諸多新政出臺后,開盤的項目仍舊存在銷售疲軟情況。該公司認為,或許下半年會有一些新的政策刺激而出現(xiàn)回暖,但整體大勢依然沒有改變。
短期內,房企的策略仍是謹慎行事。仁恒管理層表示,未來的策略是保持觀望,等待機會,但“只做有把握的項目”。
也有房企選擇借助母公司的資源,緩解當前的困境。美的置業(yè)就將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務產(chǎn)權從上市公司剝離至控股股東,上市平臺專注于物管、商管等經(jīng)營性業(yè)務及代建代銷業(yè)務等。
在近期的業(yè)績會上,美的置業(yè)首席財務官林戈表示,“行業(yè)仍處于出清和轉型的交織期,還是非常困難?!绷指瓯硎荆趹獙μ厥怆A段的過程中,公司肯定不能用過去常規(guī)的方案渡過危機,所以采用了特殊的重組方案。
五礦地產(chǎn)也向母公司借力。該公司表示,正在中國五礦集團有限公司的支持下,積極尋找不同渠道以補充財務資源。此舉旨在確保公司能夠履行債務并維持日常運營。
但總體來看,在縮表大勢下,房企的業(yè)績表現(xiàn)仍將經(jīng)歷一段調整期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為,未來一段時間,在銷售下滑的同時,房企的營收、利潤等指標也將繼續(xù)承壓。若市場恢復情況良好,從明年開始,隨著低價地塊入市,企業(yè)的利潤有望出現(xiàn)提升。