南財(cái)快評:房貸利率調(diào)整有利于改善房地產(chǎn)市場預(yù)期

2024-08-14 20:53:06 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP 李宇嘉

李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

近日,廣州、南京、蘇州、佛山等多個(gè)熱點(diǎn)城市首套住房商業(yè)貸款利率跌破3%,進(jìn)入“2時(shí)代”。一方面,這是近期LPR持續(xù)下降的結(jié)果。7月20日,作為房貸利率定價(jià)基準(zhǔn),5年期以上LPR再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),今年累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。在7月初主要城市首套房貸利率降至3.1%-3.3%的情況下,LPR再次下調(diào)直接驅(qū)動按揭貸款利率進(jìn)入“2時(shí)代”。

另一方面,這也是銀行爭奪房貸份額的必然現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期,銀行面臨“資產(chǎn)荒”,有抵押、有擔(dān)保、違約率低的居民按揭貸款不啻為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時(shí),商品房市場也進(jìn)入存量時(shí)代,銀行加大了對按揭貸款份額的爭奪。而5月17日金融管理部門取消房貸利率下限以后,這種爭奪日益加劇。降低房貸利率的“價(jià)格戰(zhàn)”,無疑是爭奪房貸份額的抓手。

另外,近期銀行資金成本也在回調(diào),為房貸利率下降創(chuàng)造了條件。7月底,五大國有銀行集體下調(diào)存款利率,五年期定存利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn),從之前的2%降至1.8%,一年期存款利率也下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn),為1.35%,中小銀行近日也全面跟進(jìn),存款利率進(jìn)入“1時(shí)代”。同時(shí),央行分別下調(diào)公開市場7天期逆回購操作利率和中期借貸便利(MLF)10個(gè)和20個(gè)基點(diǎn)。

當(dāng)然,首套房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”的僅是少數(shù)城市、個(gè)別外資行,多數(shù)商業(yè)銀行首套房貸利率在3.1%-3.3%。不過,出于對沖居民貸款買房熱情下降、對沖行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和穩(wěn)定房地產(chǎn)金融加速器效應(yīng)等綜合考慮,特別是今年4月中共中央政治局會議提出,“要靈活運(yùn)用利率和存款準(zhǔn)備金率等政策工具,加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度,降低社會綜合融資成本”,房貸利率全面進(jìn)入“2時(shí)代”是必然現(xiàn)象。

房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”且繼續(xù)處于下行通道,其直接影響就是產(chǎn)生“降成本、降門檻”的效應(yīng),即結(jié)合降首付(首套、二套房最低首付比例分別降至15%和25%),使得房貸的可得性、可償性明顯增強(qiáng),特別是對剛需群體來說。甚至,住房貸款開始具有普惠性,讓更多新市民、年輕人等住房消費(fèi)潛力群體能通過低成本、低門檻的按揭貸款,輕松實(shí)現(xiàn)“住房夢”。

其次,房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”,使得房貸“高利率”的弊端消解。近年來,存款和保本理財(cái)?shù)裙淌疹惍a(chǎn)品利率持續(xù)回調(diào),2024年以來已降至3%以下,但房貸利率仍高于3%。在居民房價(jià)預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)偏好轉(zhuǎn)弱的情況下,房貸利率高于固收利率,使得居民使用按揭買房的動力減弱,2023年居民個(gè)人住房貸款余額首次減少,出現(xiàn)提前還貸情況,與此直接相關(guān)。

房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”,也使得房貸利率和固收類利率等量齊觀,貸款買房的機(jī)會成本下降,提升居民“加杠桿”的意愿。甚至,商業(yè)性房貸利率(最低2.95%)和公積金貸款利率(2.80%)也趨于等量齊觀,從而驅(qū)使居民傾向于申請手續(xù)相對簡便的商業(yè)性房貸產(chǎn)品??傊?,這有利于修復(fù)居民加杠桿的意愿,進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

當(dāng)前,房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。通過降低房貸利率,穩(wěn)定居民加杠桿的意愿和對市場的預(yù)期,這是許多國家和地區(qū)在經(jīng)歷城市化和房地產(chǎn)高峰以后的普遍現(xiàn)象和選擇。同時(shí),老齡化疊加經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期,居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降,也迫切需要下調(diào)房貸利率來順應(yīng)這種偏好,提振市場主體投資和消費(fèi)的積極性。因此,未來房貸利率將繼續(xù)處于下降通道。

當(dāng)然,房貸利率下降是一個(gè)漸進(jìn)的過程。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至6月份,房貸利率同比已下降60個(gè)基點(diǎn),考慮到銀行凈息差持續(xù)收縮且突破警戒線,對銀行利潤上繳的考核趨嚴(yán),以及居民定期存款偏好增強(qiáng),資金端成本較高等等,短期內(nèi)再次大幅度下調(diào)房貸利率的可能性較低。未來,房貸利率繼續(xù)下行的空間,取決于資金端成本降低的幅度及房地產(chǎn)是否繼續(xù)下行。

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